Análisis Económico del Derecho
25 de julio de 2023
“Mi Casa Ya”: balance del programa y análisis de las nuevas condiciones de acceso
Esta nota presenta un breve balance de la política pública de acceso a la vivienda a través de los primeros siete años de la implementación del programa “Mi Casa Ya” en Colombia, y se contrasta con las recientes modificaciones formuladas por el actual Gobierno Nacional en el Decreto 490 de 2023, y se discuten algunas de sus posibles consecuencias en el mercado de vivienda y en el sector de la construcción.
En primer lugar, para poder analizar algunas de las implicaciones de las recientes modificaciones al programa “Mi Casa Ya” mediante el Decreto 490 de 2023, resulta necesario hacer una breve recapitulación de los antecedentes y el impacto de dicho programa en los anteriores gobiernos.
Así las cosas, tenemos en primera medida la expedición de la Ley 1537 de 2012, por medio de la cual se dio el marco normativo para facilitar y promover el acceso a la vivienda y el desarrollo urbano; además, con esta ley se dio el inicio a la denominada política integral de vivienda, cuyos objetivos consistieron en impulsar el crecimiento económico, la superación de la pobreza, el desarrollo urbano sostenible y la generación de empleo.
A partir del marco jurídico fijado por la Ley 1537 de 2012, para el año 2015, el gobierno creó el programa “Mi Casa Ya”, del cual vale destacar dos componentes a saber: (i) el subsidio a la cuota inicial para la adquisición de vivienda, dirigido a beneficiar a los hogares con ingresos hasta de 4 SMMLV, y (ii) una cobertura a la tasa de interés del crédito hipotecario para hogares con ingresos hasta de 8 SMMLV para la adquisición de viviendas de interés prioritario social. De acuerdo con la evaluación realizada por el DNP, estos componentes, permitieron el fortalecimiento de los programas de subsidios directos a la demanda de vivienda[1].
La estructura para la entrega de estos recursos consistía básicamente en que, para la asignación del subsidio, el Ministerio de Vivienda realizaba una definición del número de cupos y estos se asignaban bajo la lógica del primero en llegar. Ahora bien, operativamente la entrega de los recursos estaba canalizada por el Fondo Nacional de Vivienda – Fonvivienda, quién recibía las solicitudes de los potenciales beneficiarios, previo estudio realizado por las instituciones financieras[2]. Para la cobertura de la tasa de interés, el proceso consistía en que el interesado presentaba la documentación al establecimiento de crédito y este verificaba el cumplimiento de los requisitos y notificaba posteriormente a los propios beneficiarios.
Respecto a los resultados del programa se cuenta que entre los años 2015 a 2018 se asignaron más de 54.000 Subsidios Familiares de Vivienda (en adelante SFV), encontrando una tendencia creciente iniciando en 2015 con la asignación de 1.800 SFV y en 2018 con un total de 30.999 SFV asignados, cifras que denotan la consolidación y efectividad de la política pública y la atención en la demanda[3].
Ahora bien, para el cuatrienio 2018-2022 se proyectó adelantar la política de vivienda integral, equidad inclusión y formalización que incluyó, por ejemplo, la estrategia de “Jóvenes Propietarios” dirigida en su momento por el Ministerio de Vivienda junto con el Fondo Nacional del Ahorro[4].
En este contexto, en 2019 fue aprobado el Documento CONPES 3977 que tenía como objetivo someter a consideración del Consejo Nacional de Política Económica y Social, la declaración de importancia estratégica del proyecto de inversión implementación del programa de cobertura condicionada para créditos de vivienda segunda generación nacional a través de los programas “Mi Casa Ya” y ‘’Semillero de Propietarios”, garantizando la continuidad del programa “Mi Casa Ya” hasta el 2025, asegurando un total de 178.540 subsidios con una inversión total de $4,03 billones.
Así mismo, en el marco de esta política se hicieron ajustes normativos, tales como, la expedición del Decreto 1533 de 2019 que permitió la concurrencia de subsidios y los Decretos 1477 de 2019 y 046 de 2020 en los que se estableció como tope 150 SMMLV el precio de Vivienda de Interés Social (en adelante VIS) para las aglomeraciones urbanas de Bogotá, Barranquilla, Cali, Medellín, Bucaramanga y Cartagena.
La implementación de esta política pública acompañada de los ajustes normativos trajo como resultado que se acelerara la asignación de recursos, teniendo por ejemplo que, para el primer semestre de 2022 se asignaron en promedio 1.362 SFV semanales mientras que para 2016 se asignaron en promedio 133 SFV semanales, lo que implica que en 2022 se asignaron en promedio 10 veces más subsidios que en 2016[5].
Ahora bien, con el cambio de gobierno para el actual cuatrienio 2022-2026, se expidió el Decreto 490 del 4 de abril de 2023 el cual modificó el Decreto Único Reglamentario del sector vivienda, ciudad y territorio – 1077 de 2015, respecto de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social a través del programa de subsidios “Mi Casa Ya”. Entre otras modificaciones al programa, de acuerdo con el propio Ministerio de Vivienda “(…) se ajustó el requisito de clasificación del Sisbén IV para que más hogares se puedan postular. Se tendrá un único criterio a nivel nacional, por lo que hogares clasificados entre los subgrupos A1 y D20 podrán postularse”[6]
Si bien en el Decreto 490 de 2023 se reconoce explícitamente los resultados eficientes del programa “Mi Casa Ya” durante años anteriores, y de ahí incluso darle continuidad a esta política con las modificaciones en comento, el problema es que la expedición de este Decreto podría traer consecuencias negativas tanto para la población demandante de vivienda como para la oferta de esta, ello, en el contexto de un sector que viene en un notorio ritmo de desaceleración. Como lo ha advertido Camacol, para febrero de 2023 la vivienda de interés social tuvo una caída del 64% en ventas, además, alrededor de 50.000 viviendas que se vendieron sujetas al subsidio de “Mi Casa Ya” aún carecen de desembolso y que requieren de la apropiación presupuestal por parte del Ministerio[7].
Además de la problemática económica de desaceleración que ya se suscita, al establecerse como requisito el puntaje del Sisbén y la priorización territorial a los municipios de categorías 4, 5 y 6, ello generaría dos nuevas barreras de acceso a la demanda de vivienda. En primer lugar, aunque el objetivo y las modificaciones introducidos por el Decreto 490 se consideren legítimos, esta norma deja de lado un análisis sobre el acceso al crédito de las personas beneficiarias del Sisbén IV, ya que en su mayoría puede que estas no cumplan con los requisitos para acceder a un crédito en el sistema financiero, por lo que no podrían pasar el primer filtro para acceder al subsidio de “Mi Casa Ya” y por lo tanto este no se materializaría.
En segundo lugar, la priorización territorial a los municipios de categorías 4, 5 y 6 agrava aun mas el problema y conlleva una segunda barrera de acceso, ello, en la medida que estos municipios en su mayoría tienen vías de acceso relativamente más precarias, poca oferta de servicios y bienes públicos, eventuales conflictos de orden público, dificultades meteorológicas, entre otras, lo que implica necesariamente un aumento en los tiempos de ejecución de las obras, un aumento en los costos de construcción y por lo tanto, mayor incertidumbre sobre la rentabilidad de los proyectos de vivienda, además de la baja demanda de los mismos.
Adicionalmente, sobre la localización de la demanda de vivienda, es pertinente recordar que de acuerdo con las estimaciones de la Misión del Sistema de Ciudades, la población urbana podría tener dieciocho (18) millones nuevos de habitantes dentro de los próximos treinta y cinco (35) años[8], por lo que se evidencia la falta de articulación por parte del Gobierno Nacional con la política pública ya que la priorización territorial de los municipios categoría 4, 5 y 6 no va en concordancia con las proyecciones de aumento de la demanda de VIS.
Por otro lado, además de los impactos directos sobre la demanda de vivienda, el Decreto también afecta a la oferta, conformada por el sector de la construcción y los mercados que se asocian a este sector. De acuerdo a Camacol, el mercado se compone principalmente de la venta de VIS, en la medida que siete de cada diez unidades vendidas corresponden a este segmento[9], por lo que un impacto en la oferta tendría implicaciones relevantes en la actividad macroeconómica, ello debido a los impactos del sector de construcción sobre la demanda de mano de obra, sus encadenamientos sectoriales y los efectos multiplicadores que hacen que esta actividad sea fundamental para el avance productivo y la inversión en Colombia, especialmente en la actual coyuntura, donde el Banco de la República estimó que para 2023 y 2024 la economía no crecerá más del 1%. Así las cosas, al disminuir la asignación de subsidios a los hogares, el resultado inmediato es la reducción de la compra de vivienda y por lo mismo, la reducción de los incentivos para la construcción de esta, lo cual representa un círculo que acentúa la desaceleración del sector.
En síntesis, es posible concluir que pese a que el fundamento del Decreto 490 de 2023 resulta muy loable respecto de concentrar el favorecimiento de los hogares más vulnerables con el programa “Mi Casa Ya”, lo cierto es que este Decreto carece de un consistente fundamento técnico, normativo y operativo, por lo que los nuevos criterios adoptados generan efectos negativos, entre ellos, nuevas barreras de acceso a los subsidios, desestimulo de la demanda y de la oferta construcción de nuevos proyectos, lo que en el agregado, impacta de forma negativa el acceso para los hogares a vivienda, el mercado de la construcción y el crecimiento económico del país.
Autora:
Ángelica Olave
Candidata a Maestría en Análisis Económico del Derecho
Departamento de Derecho Económico
Referencias:
[1] Departamento Nacional de Planeación – DNP – Contrato 865 de 2020. Productor Fabio José Sánchez Torres. Evaluación de impacto del programa Mi Casa Ya. Colección Sinergia Evaluaciones. Colombia. https://anda.dnp.gov.co/index.php/catalog
[2] Ibidem.
[3] Documento CONPES 3977 de 2019.
[4] Ministerio de Vivienda. Política de vivienda integral: equidad, inclusión y formalización 2018-2022. https://www.minvivienda.gov.co/publicacion/politica-de-vivienda-integral-equidad-inclusion-y-formalizacion-2018-2022
[5] Ibidem.
[6] Tomado de https://minvivienda.gov.co/sala-de-prensa/transicion-por-ajustes-al-programa-mi-casa-ya-se-hara-durante-el-2023#:~:text=durante%20el%202023-,Transici%C3%B3n%20por%20ajustes%20al%20programa%20Mi%20Casa%20Ya%20se%20har%C3%A1,requisitos%20de%20Mi%20Casa%20Ya.
[7] Tomado de https://camacol.co/actualidad/noticias/la-vivienda-social-requiere-33-billones-de-pesos
[8] Departamento Nacional de Planeación – DNP. 2014. Tomado de https://osc.dnp.gov.co/administrator/components/com_publicaciones/uploads/Misin_Sistema_de_Ciudades.pdf
[9] Tomado de https://camacol.co/actualidad/noticias/la-vivienda-social-requiere-33-billones-de-pesos.